Trafiquer son dossier pour accéder au logement: une pratique illégale mais répandue

Aujourd’hui, pour louer un logement, avoir un bon dossier, c’est-à-dire avec de bons revenus et même des garants qui gagnent bien leur vie, ne suffit plus dans certaines zones très tendues.

Le marché immobilier est devenue une jungle où les propriétaires imposent leur loi en excluant des millions de Français d’un besoin essentiel parce que leur profil est jugé “à risques” et qu’eux, ne veulent en prendre aucun! Et quand on accède au logement locatif, c’est souvent à un prix prohibitif, qui met en danger l’équilibre de son budget! Comment en sommes-nous arrivés là? Plongée dans un scandale français.

En matière de marché immobilier, Paris est certainement le coeur du royaume d’Ubu : un étudiant avec un bon garant à de bien meilleures chances de décrocher un logement à la location qu’un jeune actif disposant d’un bon salaire! Depuis une dizaine d’années, trouver un logement à Paris est devenue quasi-impossible, même pour les bons profils.

Même une personne disposant de très bons revenus (entre 2500 et 4000 euros) à peu de chance de décrocher le logement qu’elle convoite si elle ne rentre pas exactement dans les petites cases très étroites d’esprit des agences immobilières et des propriétaires qui veulent se blinder contre les risques d’impayés. En effet, le prix des loyers en Ile-de-France sont 52% plus chers qu’en Province. A Paris, le loyer moyen est de 1029€ !

Les profils les moins solvables ou qui présentent le plus de risques d’impayés selon les agences ( intermittents, restaurateurs, professions libérales, indépendants etc) sont systématiquement écartés.

Pour trouver à se loger à un prix abordable et sans critères discriminants, il faudrait se tourner vers le secteur HLM, mais avec des délais d’attente de 10 ans en Ile-de-France, c’est peine perdue ! Les HLM ne peuvent tout simplement pas répondre à une demande bien supérieure à l’offre disponible !

1 dossier sur 30 serait trafiqué

Dans une enquête réalisée il y’a quelques années, 62% des jeunes entre 18 et 30 ans affirmaient rencontrer des difficultés pour se loger. Et la situation n’a fait que se détériorer depuis. Et il n’y a pas que les jeunes qui sont touchés : Selon l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) 55 à 60% de la population française ne remplit plus les critères pour accéder à un appartement !

La faute à une précarisation sans cesse croissante sur le marché du travail et à des salaires qui sont loin de suivre la croissance des prix de l’immobilier!

Prenez le Loca-Pass par exemple : si vous dépassez 30 ans, c’est mort pour vous. Qu’est-ce qui justifie en France que la plupart des aides disponibles s’adressent aux jeunes de moins de 30 ans en excluant tous les autres??? A part tricher, quelles autres solutions s’offrent à celles et ceux qui ne veulent pas se résoudre à rester sur le carreau à cause de règles injustes ou de discriminations?

Avec une telle crise du logement en France, particulièrement dans les grandes agglomérations, il n’est pas difficile d’imaginer que la falsification des dossiers de demande de logement est en pleine croissance!

Face au scandale absolu que constitue l’impossibilité pour une grande partie des Français de pouvoir se loger, un nombre sans cesse croissants de candidats n’hésitent plus à falsifier leurs dossiers : fausses fiches de paie, un CDD qui se transforme en CDI, une fausse collocation, des avis d’imposition retouchés à coup de photoshop… pour beaucoup de candidats au logement, la fin justifie les moyens ! Mais comment leur donner tort alors que l’Etat ne fait strictement rien pour mettre un terme à ce scandale???

Une pratique illégale mais répandue et peu risquée en réalité

Toutefois, le “faux et usage de faux” est évidemment un délit pénal pour lequel on encourt en théorie 3 ans de prison et 45.000€ d’amende. Maintenant, à ma connaissance, aucun particulier n’a jamais été en prison pour avoir falsifié son dossier de demande de logement!

En pratique, cela se limite souvent à une amende bien moins élevée que 45.000€…genre 1500€ quand le fautif passe au tribunal, ce qui est très marginal car encore faut-t’il à la partie adverse prouver l’intention dolosive, ce qui est loin d’être facile. En France, les procédures judiciaires sont très longues et chères, et poursuivre en justice les fraudeurs n’en vaut absolument pas le coût surtout que, au final, il n’y a pas eu de préjudice pour le propriétaire.

Dans les faits, si l’agence ou le proprio découvrent qu’il s’agit de fausses fiches de paie, d’un contrat de travail modifié ou d’un faux avis d’imposition, tout ce que vous risquez c’est que votre dossier soit écarté. La CNIL interdit même aux agents immobiliers de black-lister les fraudeurs, ils n’ont absolument pas le droit de prévenir les autres agences immobilieres d’un dossier frauduleux.

Des moyens de vérification faciles

Toutefois, si les risques judiciaires sont peu probables, il est assez facile aux agences immobilières et aux propriétaires de démasquer les dossiers bidonnés : par exemple, les fiches de paie doivent comporter le numéro SIRET de la société. Il suffit alors d’aller sur société.com ou sur infogreffe.fr pour vérifier l’existence de l’entreprise.

Les agences peuvent aussi appeler l’employeur directement ou se renseigner auprès de l’URSSAF. Elles vérifient souvent la cohérence entre les documents : si les montants indiqués en “Net imposable” sur vos fiches de paie ne correspondent pas au montant déclaré sur l’avis d’imposition, vous êtes grillé direct !

Le salaire net doit correspondre grosso-modo à 75% du salaire brut, attention donc aux incohérences qui peuvent vous trahir. Les cotisations sociales doivent aussi être cohérentes par rapport au salaire brut.

Il existe aussi un service des impôts en ligne qui permet de vérifier si l’avis d’imposition fourni par le candidat n’a pas été modifié par rapport à ce qu’il a déclaré :il suffit de se rendre sur la page https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

Les numéros de sécurité sociale commencent toujours par “1” pour les hommes et “2” pour les femmes, suivi de la date de naissance et du département de naissance. une erreur sur ce point, et le stratégème est découvert.

Donc en pratique, il est facile de découvrir les fraudes sur les dossiers, seuls les petits propriétaires se font facilement avoir faute de connaître les moyens de vérification.

Un marché de l’Immobilier totalement déconnecté de la réalité

Face à un marché immobilier qui impose des conditions de plus en plus drastiques et à des propriétaires qui vivent dans la hantise des impayés, de plus en plus de personnes n’ont d’autres choix que de falsifier leurs dossiers de demande de logement pour avoir une chance d’obtenir le logement convoité.

Malheur à ceux et celles qui ne trichent pas, car forcément, quand les autres trichent pour augmenter leurs chances, cela crée une fausse concurrence qui écarte d’emblée les dossiers qui présentent les risques les plus élevés dans l’imaginaire des agents immobiliers… qui sont souvent perclus de fausses croyances.

En quoi par exemple un CDD serait plus “à risques” qu’un CDI? Est-ce qu’il y’a une règle d’airain qui fait que les CDD sont forcément de mauvais payeurs? Pourquoi un chômeur se verrait-t’il privé du droit d’accéder à un logement alors que les mauvais payeurs sont souvent des gens qui ont une situation stable dans la vie?

Les propriétaires sont aujourd’hui dans une telle position de force que beaucoup se permettent tout et n’importe quoi, comme exiger des justificatifs totalement illégaux. Les recours en justice sont rares, et les propriétaires en profitent.

« Malheureusement, avec la nouvelle loi sur les loyers impayés (soit t’es étudiant et t’as des garants, soit t’es salarié et les garants, ça ne marche plus, tu dois gagner trois fois le montant du loyer en CDI et ce depuis plus de six mois), impossible d’avoir un dossier accepté. Au début, on l’a joué honnête, mais à force de se voir fermer des portes, les scrupules de tricher se sont envolés. »

affirme Sandra et son compagnon, tous les deux en CDD et qui cherchent un T2 à Bordeaux.

Autre témoignage édifiant, celui de Margeot, étudiante, qui cherchait un appartement et qui s’est adressée au CROUS de Grenoble :

« Peu avant que j’arrive à la fac’, ma mère s’est faite embaucher et gagnait précisément 1001€ par mois. Les conditions du CROUS exigeaient que le garant gagne au minimum 1000€ par mois avec les trois dernières fiches de salaires à l’appui, sauf qu’elle n’en avait qu’une ou deux à ce moment-là. Mon père est en invalidité, il reçoit une pension, mais qui ne fonctionne pas pour la caution. »

L’incurie de l’Etat coupable

Si le marché de l’Immobilier semble à ce point scélrosé en France, particulièrement dans certaines régions comme l’Ile-de-France, la Côte d’Azur ou les Savoies, c’est bien parce que l’Etat n’a jamais eu la volonté de mettre les deux pieds dans le plat! Il n’a pris jusqu’à maintenant que des mesurettes totalement inefficaces et qui relèvent plus de l’affichage politique qu’autre chose.

Le dispostif Visale de garantie des loyers instauré en 2016, est très peu utilisé. Certaines agences écartent même les candidats qui ont recours au dispositif, jugeant leur profil “louche” ! Un comble quand même… 😤

L’Etat à une responsabilité écrasante dans la situation catastrophique de l’accès au logement en France! Il devrait fortement réglementer le marché immobilier et mettre aux pas les propriétaires et les agences immobilières en interdisant la spéculation immobilière et en plafonnant les loyers partout sur le territoire à un niveau qui permette à chacun de pouvoir se loger quelque soit sa situation.

Il n’est pas compliqué d’imposer un prix maximum au mètre carrée que ce soit à la location ou à la vente. Pour retrouver des prix beaucoup plus raisonnables, il faudrait des prix administrés par l’Etat, car en la matière, ceux du marché c’est la loi du plus fort.

Voici un exemple de dysfonctionnement: les agences recommandent presque systématiquement aux propriétaires qui font appel à leurs services de souscrire à la garantie des loyers impayés (GLI). Sauf que la loi Boutin de 2009 interdit à un bailleur de demander un garant s’il a souscrit une GLI.

Du fait de cette contrainte, les dossiers les plus faibles, comme ceux qui n’ont ni CDI ni hauts revenus se voient donc écartés. En effet, la GLI exige que le candidat soit en contrat à durée indéterminée, hors période d’essai et gagne 3 fois le montant du loyer ! Il est absolument scandaleux qu’on exige que le candidat gagne 3 fois le montant du loyer pour que son dossier soit accepté. Dans la pratique, cela revient à condamner tous ceux et celles qui gagnent moins de 2100 à 2700€ – et qui sont des dizaines de millions – à frauder car on leur impose des conditions inaccessibles pour eux !

De même, il n’est pas normal que les prix soient aussi élevés. A Paris et en proche banlieue, beaucoup de propriétaires n’hésitent pas à proposer à la location des studios à …700€! Donc pour vous louer un clapier à lapins de 25m², on vous impose de gagner au moins 2100€/mois ! Qui peut accepter des conditions aussi défavorables???

Franchement, si vous gagniez une telle somme par mois, est-ce que vous ne rechercheriez pas un logement plus grand, genre 70 m² plutôt qu’un T1 de 25 ou 28m²?

C’est là que l’Etat doit agir et revoir les conditions d’accès au logement. Il devrait par exemple imposer les mêmes amendes que pour la RGPD aux agences et aux proprios qui ne respectent pas la loi soit 5% de leur CA ou des revenus du proprio. A la deuxième violation de la loi, ce serait la fermeture administrative de l’agence pure et simple pour 6 mois. De quoi calmer les délires de certains.

L’Etat devrait aussi imposer une chute drastique des prix, parfois de 40 ou 50% dans les zones très tendues comme Paris. De sorte que les locataires ne soient plus contraints d’engloutir 40 à 50% de leurs revenus pour payer un loyer largement surévalué !

Forcément, cette situation fait exploser les risques d’impayés au moindre pépin, quand on sait que les banques ne vous accordent un prêt que si le remboursement n’excède pas 30 à 33% de vos revenus. Pour quelqu’un qui gagne 1500€/mois, devoir payer un loyer à 700€ représente 43,33% de ses revenus, ce qui est déjà déraisonnable et dangereux pour l’équilibre de ses finances en situation normale…alors imaginez si cette personne perd son travail, ou subit une chute de revenus du fait d’une séparation, de la disparition du conjoint, d’une longue maladie….

Mais ne vous y trompez pas : si ce n’est l’Etat qui prend les choses en main, le prochain crash immobilier se chargera de ramener tout ce beau monde à la raison en rinçant les propriétaires trop avides. 😒 

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